• Caio Lobo

A visão de um incorporador sobre a nova lei dos distratos e o reestabelecimento do equilíbrio


Quando a lei favorece muito uma parte em detrimento da outra, há um desequilíbrio. Ao querer proteger uma das partes em detrimento da outra, todos os envolvidos saem perdendo no longo prazo. Explico o porquê...


Podemos começar exemplificando com próprio mercado imobiliário. Nos anos 80 e 90, após a quebra do BNH (Banco Nacional da Habitação), o financiamento imobiliário ficou escasso e caro. Isso criou uma época com aumento de favelas, habitações insalubres e invasões, em outras palavras, sem conseguir financiar, boa parte da população teve que improvisar moradias.


Qual o motivo dos financiamentos escassos e caros? A lei das hipotecas protegia em excesso os inadimplentes. O agente financiador levava anos para conseguir reaver os imóveis dados em garantia das hipotecas (quando conseguia), pois a lei (ou o entendimento dela) favorecia mais do que poderia os devedores, com a intenção de “proteger” o cidadão que por um motivo ou outro não pôde honrar seus compromissos financeiros.


Somos todos seres humanos, e em um primeiro momento o tratamento dado à lei das hipotecas pelos juízes nos parece bem justa: manter a família em casa e prejudicar o banco e outros agentes financeiros (afinal, eles têm muito dinheiro). Porém, ao pender para um lado da balança, criou-se o desequilíbrio que só foi amenizado em 1997 com a lei nº 9.514, regulamentando o modelo de garantia da alienação fiduciária. Nesse modelo, o imóvel tem como principal dono o credor até o financiamento ser quitado, o que facilitou a execução de hipotecas, diminuiu inadimplência, e ser agente financiador no Brasil voltou a ser interessante. Perceba que tivemos um período de quase 20 anos de prejuízo para todas as partes devido à boa intenção inicial de “proteção”.


Um outro exemplo é a CLT e a recente reforma trabalhista. O entendimento dos juízes do trabalho, voltado a “proteger” o funcionário, fazia com que a lei fosse solidária ao funcionário em qualquer caso e via o empregador como um explorador a ser caçado. O resultado disso? Mesmo após tantas décadas da CLT, quase metade da população ainda trabalha na informalidade. Afinal, com tanta burocracia e regras, por que motivo o dono do supermercado do bairro vai querer assinar carteira de funcionários?


Com a intenção de proteger uma das partes (uma boa intenção diga-se de passagem), o Estado fez leis que prejudicaram a evolução e desenvolvimento do mercado de trabalho em si, ao exigir muitos direitos aos trabalhadores (superproteção), boa parte da população ficou sem nenhum direito. Enfim em 2017 voltamos aos trilhos nesse quesito com a reforma trabalhista.


Voltamos agora ao tema desse texto, a nova Lei dos Distratos. A Lei Federal nº 13.786/18 vigente desde o dia 28 de dezembro de 2018 trouxe profundas mudanças aos procedimentos de rescisão contratual de Promessas de Venda e Compra de Unidades regidas pela Lei Federal nº 4.591/64 – Das Incorporações Imobiliárias.


Da mesma forma dos exemplos anteriores, a justiça protegia, antes do sancionamento dessa lei, o comprador do imóvel em detrimento ao incorporador. Ou seja, caso o cliente comprasse um imóvel na planta e desistisse do negócio, o penalizado era quase sempre o incorporador, que deveria devolver mais do que 90% dos valores pagos sem nenhuma segurança jurídica em relação aos investimentos já realizados na própria obra.


Com o mercado retraído e diversos compradores optando por fazer distrato (já que a justiça, por jurisprudência, pendia sempre para um lado) houve um caos no mercado imobiliário, com diversas incorporadoras decretando falência, recuperação judicial ou mesmo desistindo de lançar novos empreendimentos. O resultado? Prejuízo para todos. Diversos compradores foram prejudicados com a falência de incorporadoras (já que não receberam os imóveis), desemprego aumentou, e muito, na construção civil (um dos setores que mais empregam no Brasil), deixou de ser interessante investir na área.


Dentre algumas mudanças da Lei dos Distratos, as principais delas dizem a respeito da porcentagem do valor pago pelo adquirente que as Construtoras e Incorporadoras podem reter a título de multa rescisória. Além disso, a Lei agora estipula de maneira clara e objetiva os prazos em que tais devoluções devem ocorrer.


Dessa forma o incorporador sabe com quanto daquele dinheiro poderá contar para finalizar o empreendimento, sem o assombro do fantasma dos distratos com a obra já em andamento.


Com o equilíbrio entre os envolvidos, todos saem ganhando no longo prazo.


Saliento, para finalizar, que sou incorporador imobiliário, e expus aqui minha visão como tal. Não sou advogado ou especialista em direito imobiliário.




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